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中国房地产“熊市”将至?
http://www.ydfcw.cc    编辑:    发布时间:2013-10-30 19:02:31    浏览次数:1579
“狼来了!”

  “真的吗?”

  在一系列拉响房地产泡沫警报的“信号”出现后,相对于依旧在大城市“抢房”的人群,地产界分析人士开始理性起来。长期唱衰房市的北京某知名财经评论人,这次真的“言行合一”地把手头的存量房清空了。

  最近,像他这么干的人还真不少,李嘉诚就是其中一位。这位擅长“低吸高抛”的香港大鳄,正在有条不紊地“脱中入欧”,抛售内地房产。

  拉响警报的还有“新科”诺贝尔经济学奖获得者罗伯特·席勒。这位曾准确预测美国2000年科技股泡沫和2006年房地产价格泡沫破裂的耶鲁大学教授,也曾多次表示中国房地产“泡沫严重”。他的“表态”在网络上被热炒。

 潜伏的危机

  “肯定不会跌”的心态潜伏着巨大的危机,这与日本房地产泡沫破裂前的民众心态极其相似

  最近3个月,一些大中城市的房价仍然在“非理性”上涨。10月22日,国家统计局公布的9月70个大中城市新建商品住宅价格指数显示,70个大中城市中,同比价格下降的城市只有“泡沫破裂”的温州,其余69个城市全部上涨。其中,北京、上海、广州、深圳同比涨幅均超20%,济南同比上涨8.2%。

  与此同时,大中城市地王频现。近期,北京农业展览馆地块楼面地价拍出7.3万元/平方米的天价。在上海,新鸿基以217.7亿元赢得了徐家汇中心项目开发权,广州、重庆、杭州等地也出现了新地王。

  “地方政府是不会允许房价大跌的,他们和地产商捆绑起来了!”10月中旬,奔走于北京各大楼盘售楼部的江苏老板陶先生依然很乐观,他认为“现在买不到才是亏”。陶先生的话似乎得到了验证,9月以来,各地频现“日光盘”,民众“抢房热情”并未因房价上涨而消退。

  “‘肯定不会跌’的心态,潜伏着巨大的危机,这与上世纪80年代日本房地产泡沫破裂前的民众心态极其相似。”这种心态,让FT《中国经济参考》研究员银玉芝又联想到2007年的中国股市,“当股市冲上6000点时,社会上有一种声音,就是奥运会之前政府不会让股价崩盘,现在想想颇有玩味。”

  “还有什么比这更糟糕:在实体经济疲软的同时,中国一线城市房价和地价暴涨,数量庞大的三四线城市则遍布‘空城’——— 这就像宴会最后的狂欢,但人们不相信是最后一次,因为‘狼来了’喊了太多次。”知名财经媒体人张立伟近日表示。

  巨大的存量

  万达集团董事长王健林日前公开指出,房地产市场供过于求,最多只要两年就不需要调控了

  二线城市的房地产存不存在泡沫?

  以重庆市为例,2013年前三季度,该市完成房地产开发投资2112.19亿元,同比增长20.6%。从商品房市场看,前三季度该市商品房施工面积23779.14万平方米,增长16.4%;商品房销售面积3205.36万平方米,增长8.8%。“根据公开数据,2012年重庆全市常住人口为2945万人,不算以往的存量,在建的商品房差不多就一人8平米,未来还要继续卖地建房子,泡沫大不大,大家去分析!”一位不愿具名的资深业内分析人士指出,不仅是一线城市,二线城市也在疯狂地造新区、建楼盘,房价的下跌,只是时间问题。

  重庆工商大学校长杨继瑞认为,二三线城市在连续几年土地供应充裕、房地产商大力投资的情况下,目前这些城市房地产市场存量较大,再加上经济增速放缓,二三线城市就业吸纳能力受到明显影响,同时在市场去库存的推动下,房价有可能降低。“现有的土地供应量和存量房,已经导致了很多地方的项目卖不动;再加上这两年地方债务持续增长,地方政府主要靠卖地来还债。这种情况下,土地和房地产供应进一步被放大,别说三四线城市滞销,现在就连二线城市,比如说大连、青岛的房子都卖不动。”万达集团董事长王健林日前公开指出,市场供过于求,最多只要两年就不需要调控了。“中国的地产泡沫其实在2008年时就该崩盘了,但中国有钱,后果就是制造大量的泡沫支撑通胀,而今天泡沫基本上走到头了。”长期唱衰房地产的经济学家谢国忠认为,宏观的刺激能够起到的作用是延缓这种调整,但不可能解决根本问题。

  针对罗伯特·席勒和谢国忠的唱衰论,上海易居房地产研究院副院长杨红旭在微博上发声,“在经济学部分领域,(席勒)可能具有诺奖水平。但在判断中国房地产泡沫严重这一点,与谢国忠并无本质区别:不解国情、生搬硬套、信心满满、观点错误、误导民众!”

  停贷的背后

  业内人士判断,加息将引发楼市新一轮调整,部分城市房价将出现10%以上跌幅,甚至可能崩盘

  实际上,中国房地产正在经历一次大考。只是这一次,相关部门并没有采取“大动静”的行政手段进行调控,而是采用货币挤压手段。三季度在一些大中城市陆续出现的银行停贷、挤提公积金现象便是例证。

  对于银行“停贷潮”,业内人士普遍认为原因有三。其一,部分商业银行今年的房地产贷款额度用完;其二,由于房价上涨速度过快,银行为了降低风险;其三,首套房贷款利率较低,银行在发放上积极性不高。

  中国社科院金融研究所研究员易宪容接受媒体采访时强调,银行“停贷潮”的主因是房地产泡沫过大,有可能带来巨大的金融风险,无论从房价收入比,还是全国多城市房价的快速上涨、房产税等政策的逐步推出等来看,都意味着房地产业面临较大的风险。

  比“停贷潮”更值得关注的是,今年6月以来,银行间同业拆借利率(及回购利率)一直处于同期历史高位。这一利率水平逐渐传导至实体经济,其影响相当于加息。9月以来,这种“变相加息”已传导至房地产市场,促使房贷利率大幅上调。深圳、广州、太原等城市的一些商业银行甚至实施首套房贷利率上浮10%到20%。

  历史经验教训表明,加息是触发房地产泡沫破裂的重要因素。比如,2004年-2006年,美联储连续加息17次,刺破了美国房地产泡沫;1989年-1990年,日本央行累计加息350个基点,刺破房地产泡沫,在此后15年里,东京都市圈城市土地价格累计下跌71.5%。

  从国内来看,1993年5-7月,央行连续加息234个基点,最终导致海南房地产泡沫破裂。2004年-2007年的10次加息,也是2008年房地产价格走低的诱因。据此,业内人士判断,加息将引发房地产市场新一轮调整,而部分城市的房价将出现10%以上的下跌幅度,甚至面临崩盘的可能。不过,房价的走势,还要看十八届三中全会后中央对楼市的调控思路,以及美国退出QE的时间表等因素。

  特色与规律

  历史上任何一次泡沫,沉浸其中的人们都曾认为“我们不一样”,但最终的结果都一样

  目前,持房价“肯定不会跌”观点的人,通常有这么几点支撑:一、地方政府依赖土地财政、高负债、未完全告别以GDP为纲的政绩观,使其与房地产捆绑;二、“丈母娘”理论和国人对新房的偏好;三、持续发酵的城镇化;四、国际热钱涌入及国内资本逐利。

  这使得中国楼市能以“特色”摆脱普遍经济规律的舆论甚嚣尘上,缺乏投资渠道的民众在眼望不断飞涨的房价时,也普遍认同“房价不仅不会跌,还能持续涨”的观点。现如今,持“会跌,但不知等到猴年马月”、“政府不会让房价跌下来”观点的人仍十分普遍。

  “中国在细节上经常反理论,趋势上却从来没有真正逆过理论。中国迈向市场经济的过程,就是经济规律靠谱的证据!”银玉芝认为,中国经济在缓慢复苏的过程中,目前面临的最大难题就是转型升级,而房地产泡沫是当下中国经济难以转型的根源,“中央必须有壮士割腕的勇气,来解放思想、深化改革。”

  越来越多的情况表明,中国经济转型必须要迈过房地产这道坎。9月公布的中国制造业采购经理指数(PMI)为51.1%,比8月上升0.1个百分点,而CPI同比上涨3.1%。这说明工业企业依旧艰难,经济在缓慢恢复,通胀压力巨大。房价推高了几乎所有行业的经营成本,形成了通胀,导致各行各业融资成本偏高、利润微乎其微。可以肯定,地产泡沫使得很多行业都在失去竞争力。

  分析人士认为,在目前政策不做任何改变的情况下,今年四季度到明年一季度经济将呈现“经济下、通胀上、货币紧”的“类滞涨”局面。国内经济增长将受到房地产市场调整的冲击而再度出现下行压力。房贷利率提高将首先抑制房地产销售,继而导致房地产投资增速下滑,再导致相关上游行业需求萎缩。“历史上任何一次泡沫,沉浸其中的人们都曾认为‘我们不一样’,但无论南美、日本、美国,最终的结果都一样。当前我们也深陷危机之中,只是很多人还在睡着。”银玉芝说。

  观察与思考

 警惕“保增长”变成“温水煮青蛙”

  长期以来,在政府的话语体系中,经常会出现“保增长”一词,一些门外汉不解,经济增长不就是增长嘛,为何一定非要“保”呢?

  不妨先看看近邻日本。在上世纪80年代初日本经济进入转型期之后,面对经济增速下滑与结构性矛盾。自民党政府为了获得选民支持,确立了稳定与协调的总体经济基调,希冀在保增长(稳定就业)的基础上,通过协调推进经济转型升级。

  上世纪80年代晚期,日本“保增长”政策起效,经济上高增长、低失业、高利润。但同时,地价和股价却连翻两倍。在不少日本人认为政府已找到独特的经济转型道路时,号称“卖掉东京就能买下美国”的日本,“经济大厦”却突然崩塌,走上了经济持续低迷之路。

  实事求是地讲,当前,中国经济已经出现严重的“房地产化”,这体现在经济的方方面面。比如,现如今,仍然有成百上千的企业逐步放弃发展主营业务,转向“来钱快”的房地产投资。实体经济融资难、发展难、盈利难,而房地产业却“来钱快”,房价似乎还有政府的“无形担保”,经济转型升级的方向自然会出现偏差。

  实际上,近年来,中国经济已深陷矛盾当中——— 经济复苏目标与制度改革目标冲突。一方面,“保增长”有政治上的需要,另一方面,继续“保增长”将使经济面临更严峻的系统性风险。而在“房价”上持续维稳,能暂时避免“主动制造”的金融危机和经济混乱,但必然伤及实体经济,使地产泡沫越来越大。

  在地方政府债务缠身的背景下,土地财政成了地方长期而不得不依赖的手段。由于房屋空置率畸高、供过于求,持续以土地为杠杆的投资活动,在地方已越来越难以为继。

  长期低利率的宽松政策“保住”了增长,却也持续刺激着地产投机,使得政府不得不以行政手段继续控制房价,将泡沫控制在高位而不破裂。这样的行政行为与为房地产市场做担保无异,使得政府不得不面对更多的潜在投机者和更严重的通货膨胀风险。

  正发生在温州的地产泡沫破裂,给地方政府、商业银行敲响了警钟。值得一呼的是,在经济转型升级的攻坚阶段,是时候考虑一下“保增长”背后的问题了。

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