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李嘉诚内地的囤地生意经
来源:    发布时间:2014-08-09 10:31:30    浏览次数:2341
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于都房产网资讯内容提示:当年地方政府大抛媚眼,用各种优惠好不容易拉来的“李嘉诚”金字招牌,如今被指多处囤地,成为“无良开发商”。…………

长实、和黄疑似囤地的地区

当年地方政府大抛媚眼,用各种优惠好不容易拉来的“李嘉诚”金字招牌,如今被指多处囤地,成为“无良开发商”。原因是李嘉诚和地方政府对房地产开发的理念根本就不同,一言以蔽之,地方政府想“结婚”,李嘉诚却只想找“情人”。

地方政府要的李嘉诚给不了

以李嘉诚为首的“长和系”(长江实业、和记黄埔),日前再遭媒体披露多年来“蜗速”开发土地,在10余座城市变相囤积土地,延长土地开发周期从6年到10多年不等。

首先,地方政府和李嘉诚对于投资开发地皮的设想完全不同。

官员们深深体会到“房地产经济”带来的利益,通过引进开发商投资开发土地,修建商业楼宇和住宅,不但可以增加地方政府的财政收入,更加能够提振就业和消费市场。

由于房地产市场讲究名人效应,一旦成功吸引知名企业前往,既能创造出品牌形象效益,又能极大提高当地的招商引资形象,吸引更多企业前往当地投资。

因此,像李嘉诚这类的巨星级人物,早就成为了各地政府“大抛媚眼”的对象,给予各方面优惠政策。

显而易见,地方政府这种非常慷慨的“求爱”方式,自然会获得精于计算的李嘉诚的青睐。但是,当地方政府一厢情愿希望很快“开花结果”,在所购买的土地上破土动工,修建楼宇的时候,却赫然发现事与愿违,对方竟然以“蜗牛式”的速度开发土地,未能给地方政府带来预想中的经济收益,地方官员对此很有怨言。

不过,站在李嘉诚的立场而言,所谓在商言商,接受地方政府的“求爱”,一是为了增加在内地的土地储备量,以巩固、壮大自己,这是香港大多数开发商所采取的长线投资、长期储备的发展模式。

二是为了赚取巨额的土地溢价。“长和系”在香港一贯的开发模式,就是“第一个进入开发区域,以低价拿地;最后一个开工、销售,以高价卖出”,等到其它开发商将周围配套发展好之后,当初荒凉的区域变成人丁兴旺的闹市,房价大幅上扬,“长和系”就可以稳赚土地溢价。

在上海普陀区“真如城市副中心”投资的地块,虽然“长和系”早在2006年底就以底价22亿元人民币,获得“真如城市副中心”南部核心区的地块,拿地价格是约3000元/平方米。但拿地之后,整个项目预计要到2018年才能落成。

作为上海四大城市副中心的最后拼图,及上海最后可供开发的热土,这里地价逐年高涨,目前已经远远超过15000元/平方米。也就是说,“长和系”的项目仅溢价率就超过5倍,可以不建一砖一瓦就可以获利100亿元以上。

这种情况下,李嘉诚愿意这么快就把土地开发出来卖掉吗?

因此,由于地方政府和李嘉诚对彼此的认知错位,地方政府认为既然向李嘉诚“求爱”成功,双方下一步就应该结婚,“开花结果”。但在李嘉诚看来,双方只是你情我愿的“情人”关系,是否要落地开花,需看双方的共同意愿,而非单方面决定。最终地方政府急于“求婚”未遂,还赔了夫人又折兵。

李嘉诚招牌逐渐失色

与此同时,“李嘉诚”这三个字的招牌,也不再像以往那么吃香了。

一方面是李嘉诚增加对欧洲的投资,相应地减少对中国内地的投资,这种“西进东退”举措自然令一些地方政府对李嘉诚前来投资的期待越来越低。

另一方面是李嘉诚近年在内地投资房地产的步伐缓慢,也令地方政府重新考虑选择其它开发商。相比内地一些开发商的“5、9、12”(拿到地后5个月内开工,9个月后开始卖楼,12个月楼盘现金流已经转为正)的开发节奏,包括李嘉诚在内的香港开发商普遍“慢几拍”。

第三方面则是随经济快速发展,本地企业逐渐壮大,以及欧美、日本资金的涌入,一些地方政府对包括李嘉诚在内的港资已不再严重依赖。一些地方政府换届之后,新上任的官员对此前与李嘉诚所签的“不平等协议”存有看法,希望取消过度优惠的政策。

整治楼市须杀鸡儆猴

拿李嘉诚“开刀”,最重要的一个原因则是基于中央政府决心要整治房地产市场的混乱情况,促进房地产市场健康发展。

房价之所以不断上涨,除了开发商不断囤地,形成低价猎地、零成本养地、高价出售的恶性循环,将房价一步步推向高峰外,还因为缺乏足够的土地修建房子,造成供应紧张,导致房价不断被推高。

潘石屹曾透露说,中国至少有1/3的开发商“从来不盖房子”,只是专门炒地皮,造成用来盖房子的土地有限,房子越来越少了,房价自然不断飙高。

虽然按照相关规定,土地若闲置1年以上,将收取20%的土地闲置费,闲置两年以上将被收回。但是,不少开发商批评地方政府在执法力度上对内外资有别,规定内地开发商不能囤积土地,但对于港资庞大的土地储备则没有严格限制及执行。

而香港开发商则指责说,有些内地开发商凭借与地方政府的关系,高价投地后退回了事,香港地产商对这种破坏游戏规则的行为感到不公平。

中央到地方的“土地整顿风暴”希望杀一儆百的同时,中央政府还对土地财政的反腐使出连环拳,除了加强调查房地产开发中所牵涉官商勾结的违法行为之外,国家审计署即将启动土地出让金的专项审计工作,税务部分也将针对开发商拖欠的土地闲置税挥刀。

当然,政府针对“长和系”的这些举措,并非意味“长和系”有违规行为。政府希望发出对内外资一视同仁的信号。

开发商变相囤地并不难。可以故意在土地规划造有缺陷,不符合政府要求,被要求修改,以拖延时间;又或者留下一两处房屋故意不拆迁,推延项目的开发日期。开发商还可以通过诸如地基出现变化、天气突然转差、罢工和发现古迹等等借口,来拖慢工程的进度。

由于各种钻法律空子的方式屡试不爽,导致不少开发商变相囤地现象难以抑制。政府的解决之道,除了现有的政策之外,还可以考虑将大地块分拆成小地块,减少土地出让的面积,这不但可以降低竞争门坎,吸引更多的中小开发商参与竞购土地,也可以加大土地市场的竞争,打破大型开发商在土地上的垄断,增加开发商囤地难度。

同时,政府也可以考虑实施更加严厉的政策,减少开发商的囤地行为。例如,香港规定只要政府收回土地是为了公众利益,例如修建保障性住房、大型公共基建设施,就可以收回在一定年限内开发商手中仍未充分开发的土地,而且不用赔偿规划之后的升值潜力,也就是说,政府收地赔钱给开发商可以有权不考虑土地的升值潜力,以此对开发商的囤地行为带来震慑。

结语:简而言之,面对房地产市场当前的乱象,中央政府除了针对一些开发商的涉嫌违规行为大力整治之外,中央政府还需进一步厘清政府与市场的关系,促使地方政府构建健康的政商关系,不再以“抛媚眼”、“找情人”的方式相处,将市场能够解决的尽快交还给市场,只有变革政府的管理体制,房地产市场才有更加健康的未来

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